La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique prisée pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui signifie que les bénéfices réalisés sont imposés directement au nom des associés. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), un régime qui modifie en profondeur la fiscalité et le mode de gestion de la SCI. Alors, en quoi consiste cette option ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI à l’IS ? On fait le point.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS est une société civile immobilière ayant fait le choix d’être imposée selon les règles de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la société elle-même qui paie l’impôt sur ses bénéfices, au lieu des associés. L’option pour l’IS est valable pendant 5 ans. Passé ce délai, elle devient irrévocable.
Ce régime fiscal change considérablement la manière dont les revenus sont imposés. La société est soumise à deux taux d’imposition :
- 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices ;
- puis 25 % au-delà.
Les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes ou une rémunération. Ces montants sont alors soumis à la flat tax de 30 %, ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, assorti des prélèvements sociaux.
Pourquoi choisir l’impôt sur les sociétés ?
Une fiscalité potentiellement plus avantageuse
À l’IS, les bénéfices sont imposés à des taux fixes (15 % ou 25 %), souvent plus avantageux que le barème progressif de l’IR, surtout pour les associés fortement imposés. Cela permet d’optimiser la fiscalité dès les premières années.
L’amortissement des biens immobiliers
L’un des grands atouts de la SCI à l’IS est la possibilité d’amortir les biens immobiliers. En pratique, cela signifie que la société peut déduire chaque année une partie de la valeur du bien, en fonction de sa durée d’utilisation. Cet amortissement réduit le résultat imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.
La déduction des charges
Enfin, contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS peut déduire une large gamme de charges : frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, honoraires, etc. Cette souplesse permet de minimiser le bénéfice imposable et donc de maîtriser la fiscalité.
Les inconvénients d’une SCI à l’IS
Une gestion plus lourde
L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) impose à la SCI de respecter des obligations comptables strictes : tenue d’une comptabilité d’engagement, établissement d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une liasse fiscale chaque année. Cela implique souvent le recours à un expert-comptable ou, a minima, l’utilisation d’un logiciel de comptabilité, ce qui génère des frais supplémentaires.
Une imposition plus lourde sur les plus-values
Autre point de vigilance : la fiscalité des plus-values. Contrairement à la SCI à l’IR, qui bénéficie d’abattements pour durée de détention, la SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles. Le calcul se fait à partir de la valeur nette comptable du bien (prix d’achat diminué des amortissements). Cela peut entraîner une taxation élevée au moment de la revente.
En résumé, choisir l’impôt sur les sociétés pour une SCI peut être intéressant, surtout si votre projet locatif génère beaucoup de revenus ou demande de gros investissements. Ce régime permet de déduire certaines charges et d’amortir le bien, ce qui peut réduire les impôts à payer. En revanche, il demande une gestion comptable plus stricte et une attention particulière aux règles sur les plus-values en cas de revente. Avant de faire votre choix, il est important de bien réfléchir à votre situation personnelle et à vos objectifs. Une simulation ou l’aide d’un spécialiste peut vous aider à y voir plus clair.
